недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Новостройки

Расслабляться рано: прогноз для покупателей новостроек на 2020 год

43 517 22
Расслабляться рано: прогноз для покупателей новостроек на 2020 год
Итоги подведены, год завершен — самое время делать прогнозы. Что ждет тех, кто рассчитывает приобрести новую квартиру в скором будущем?

Циан.Журнал собрал вам в помощь мнения девелоперов и риэлторов о том, как сложится ситуация на рынке новостроек в ближайший год.

Конец рынка покупателя

Большинство экспертов сошлись во мнении, что глобально «эра покупателей» на рынке новостроек закончилась. В частности, Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, приводит простой аргумент: «Несмотря на снижение спроса во втором полугодии 2019 года на рынке недвижимости, девелоперы поднимают цены».

Но и рынка продавца тоже пока не предвидится — специалисты предсказывают баланс сил.

«Скорее всего, в 2020 году будет достигнуто равновесие: объемы предложения снижаются, так же как и темпы выхода новых проектов. Повторения ажиотажного спроса, который наблюдался в конце 2018 года, ожидать не стоит: доходы населения сильно не увеличиваются, а цены на новостройки плавно повышаются».

Роман Родионцев,директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet

Его мнение поддерживает и заместитель генерального директора компании «Сибпромстрой» Дмитрий Ребров.

Тем не менее рынок покупателя может вернуться в любой момент. Попытка девелоперов поднять цены, рост ипотечных ставок, изменения в экономике — все это способно спровоцировать провал спроса, а с ним — и возвращение диктата покупателей.

Материнский капитал как фактор роста

В своем послании Федеральному собранию президент РФ Владимир Путин поручил с 1 января 2020 года продлить на пять лет программу материнского капитала и расширить ее на семьи, в которых рождается первенец.

Размер социальной выплаты составляет 466 тыс. 617 рублей на первого ребенка и еще 150 тыс. рублей — на второго. При этом семьям, в которых уже есть один ребенок, при рождении второго сразу будет выплачен маткапитал, равный 616,6 тыс. рублей.

По подсчетам Минэкономразвития РФ, при рождении третьего ребенка господдержка семьи может превысить 1 млн рублей с учетом затрат на погашение ипотечного займа. Как отмечают эксперты, в большинстве российских регионов эта сумма составляет около трети стоимости квартиры. Поэтому материнский капитал в регионах станет подспорьем для приобретения нового жилья.

Впрочем, по мнению специалистов, доля семей с тремя детьми слишком мала, чтобы оказать существенное влияние на весь рынок. Сниженные ипотечные ставки действуют только при рождении второго и последующего ребенка: семьи с одним ребенком будут выплачивать ипотеку на общих условиях.

Что касается столичного рынка новостроек, то решение о продлении программы маткапитала увеличит количество сделок, по разным оценкам, на 4–7%. Более широкое использование маткапитала эксперты прогнозируют через два-три года, когда господдержка положительно отразится на демографической ситуации.

Напомним, материнский капитал допустимо тратить на улучшение жилищных условий, образование ребенка, пенсию матери или обустройство жилья для детей-инвалидов. Кроме того, выплату можно использовать в качестве оплаты первоначального взноса при покупке недвижимости в ипотеку или на постройку собственного дома.

Ипотека все доступнее

В дальнейшем снижении ипотечных ставок уверены все эксперты. Осень и начало зимы 2019 года порадовали ипотечников изменением условий в лучшую сторону, 2020-й поддержит их оптимизм. Предпосылками для этого являются и действия Центробанка, и государственный курс на повышение доступности ипотеки. Так, Мария Литинецкая полагает, что в 2020 году ставки могут опуститься до 8% годовых.

Существенную лепту в смягчение условий кредитования покупателей вносят и застройщики. Квартиры в рассрочку и ипотека от застройщика стали привычным предложением на рынке.

В 2020 году эти предложения будут еще привлекательнее, не сомневается генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов.

«Доступность кредита на покупку квартиры, который в зависимости от проекта используют от 40 до 80% покупателей, — значительное конкурентное преимущество. Поэтому количество партнерских продуктов застройщиков и банков с уровнем ставок 4–5% будет расти», предрекает эксперт.

Сложный выбор

Хотя официально предоставлением проектного финансирования и эскроу-счетов вправе заниматься более 90 банков, на деле с застройщиками работают пока единицы. И все равно, несмотря на все усилия, схему сложно назвать отлаженной.

Поэтому девелоперы начинают искать альтернативные пути: кто-то строит на собственные средства, кто-то финансирует стройку через ЗПИФ или инвестиционный фонд. И эта тенденция будет развиваться.

Разумеется, на рынке в многочисленных проектах будут продавать квартиры по ДДУ. Так что покупателю придется внимательно вникать в детали финансирования строительства. Все схемы абсолютно законны, но у каждой есть свои плюсы и минусы. А потому — обязательно интересуйтесь у менеджера, как финансируется проект, какие гарантии предоставляются в каждом случае.

Новые банкротства застройщиков

Увы, в 2020 году новые банкротства застройщиков не исключены и даже вполне вероятны, констатируют эксперты.

«Глобальная причина появления обманутых дольщиков всегда кроется в недостаточном финансировании, с которым столкнутся многие девелоперы. Переход на систему проектного финансирования станет причиной остановки ряда проектов и банкротств. На сегодня доля строительных организаций в предбанкротном состоянии составляет 19%», — такую статистику приводит Дмитрий Ребров. Эксперт надеется, что впоследствии при правильной реализации проектного финансирования понятие «обманутый дольщик» перестанет существовать. Но произойдет это явно не в 2020 году. 

«В этот период начнется активное очищение отрасли от наименее устойчивых застройщиков, которые не адаптировали под новые условия экономику проекта. Причем в зоне риска находятся прежде всего региональные девелоперы».

Мария Литинецкая,управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE

Впрочем, не все так страшно. «Если новые обманутые дольщики и будут появляться, у властей есть все инструменты для быстрого реагирования и разрешения острых ситуаций», — указывает Роман Родионцев.

А генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин предсказывает, что громкие банкротства рынку не грозят: «Скорее уход с рынка застройщиков будет сопровождаться объединением компаний. Любые операции со счетами девелоперов сейчас контролируют уполномоченные банки — это позволит на ранней стадии выявить проблемные комплексы и своевременно принять меры».

Для покупателя образца 2020-го вывод прост: расслабляться рано. Покупая новостройку «в эпоху перемен», помните, что, хотя риски и меньше, чем два-три года назад, они все равно есть.

Незначительное повышение

И о приятном. Значительного повышения цен быть не должно, хором утверждают все опрошенные. «Положительная ценовая динамика сохранится в 2020 году, но рост цен, во-первых, ограничит покупательский спрос, во-вторых, он будет зависеть от конкретного проекта», — поясняет Роман Родионцев. По его мнению, в первой половине 2020 года увеличение стоимости новостроек составит в среднем 3–4%.

За год средняя цена по рынку вырастет в пределах 5–10%, считают эксперты, подчеркивая, что ориентироваться надо на конкретный объект. 

«В 2020 году на рынке не будет единых ярко выраженных тенденций, общепринятых стратегий продаж и критериев успешности проекта. Буквально в соседних строящихся ЖК динамика цен способна изменяться противоположно, причем не на 1–2%, а в диапазоне 5–10%».

Роман Лябихов,генеральный директор ГК «Атлант»

Более существенный рост продемонстрируют цены в отдельных локациях, замечает Дмитрий Ребров: «Это районы, где активно развивается городская инфраструктура — метро, дороги и есть рабочие места. Сегодня в Московском регионе главный такой центр — Новая Москва. Второе место занимают районы реновации — за счет их центрального расположения и предстоящих комплексных изменений».

Подарочный январь

Большинство опрошенных экспертов признаёт, что сразу после новогодних праздников покупателей ждут самые хорошие ценовые условия. «Самый выгодный месяц в новом году — январь: еще действуют максимальные скидки на рынке недвижимости. Как правило, уже во второй половине января застройщики завершают акции, а ближе к весне — началу делового сезона — начинают наращивать стоимость объектов», — обращает внимание покупателей Мария Литинецкая. Она отмечает, что сейчас не следует ориентироваться на фактор сезонности, да и ждать внушительных скидок в конце 2020 года не стоит.

«Через год рассчитывать на такие скидки не придется — хотя бы потому, что все больше девелоперов будет переходить на эскроу-счета. То есть с учетом скидок бюджет покупки окажется выше сегодняшнего», — согласен с ней Алексей Перлин.

Конечно, призыв покупать, пока не подорожало, — традиционный маркетинговый ход на любом рынке. И первичный рынок жилья в этом плане не исключение.

Но проверить, действительно ли в январе 2020-го будут самые лучшие условия за весь год, удастся только постфактум.

Комментарии 22
Андрей20 января 2020, 15:22

Для тех кто платит наличными должны быть более низкие цены,чем при ипотеке.Всегда кредитная цена была выше,чем при оплате здесь и сейчас.Сейчас халявщики понабирают дешёвых ипотек и сорвут цены.Мне такие расклады тоже не нужны.

Ответить
Елена20 января 2020, 15:50

А какая разница застройщику наличкой ты оплатил за новостройку или банк перечислил ему ту же сумму. Застройщик свои деньги все равно получил. А вот проценты по ипотеке будет платить заёмщик

Роман Гостев20 января 2020, 19:40

Если у Вас на руках имеется такая сумма, то какие проблемы пойти и договориться с застройщиком о скидке? Если так рассуждать, то очень скоро рынок недвижимости просто схлопнется. И кому от этого радостно станет? Цены вырастут, потому что застройщику необходимо будет отбивать свои затраты, а не проданные квартиры будут висеть у него на балансе и работать ему в убыток. Головой надо думать прежде чем такие идеи высказывать. А вот о скидке с застройщиком (или заказчиком), вполне можно договориться, потому что ему тоже наличка нужна.

Дмитрий23 января 2020, 15:01

Бред. За кредитные деньги платит покупатель, а не застройщик закладывает их в цену.

владлена20 января 2020, 16:39

Так растёт цена или нет? Народ вроде нищает...

Ответить
Милена20 января 2020, 18:58

Владлена, не стоит ждать от сайта, получающем львиную долю доходов от застройщиков и риэлторских компаний, объективного анализа рынка. Если они сейчас напишут что рынок будет падать, покупатели будут подвисать, выжидая более дешёвых квартир. Им это надо??

Ответить
Савва21 января 2020, 2:06

Абсолютно прав, статьи от ЦИАН заказные, согласна

panvladislav .23 января 2020, 9:12

Посоветуйте, пожалуйста, источник неангажированные аналитики рынка недвижимости.

ID: 1729875320 января 2020, 19:33

Квартира висит на ЦИАНе 2 месяца. Попробовала снизить ценник на 13,5%. Продавец не соглашается. Это значит - квартира не продается, а висит и ждет своего покупателя. На сколько реально снизить ценник?
PS Хотя больше денег все равно нет

Ответить
Дмитрий22 января 2020, 17:12

Нужно выяснить нужды продавца. Вероятно, у него денег впритык на покупку другой недвиги. Попробуйте там договориться вместе. Если все на круг снизят цену, то цепочка сделок сможет замкнуться. Ну и возможно вы просто слишком большую скидку хотите, если цена адекватна. В Москве цены на недвигу очень точны, и если его цену выставлял риэлтор, то такую скидку вы не получите и придётся искать что-то дешевле.

Александр Воронич

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
22 января 2020, 18:07

Здравствуйте. Вряд ли Вы получите такой торг. Даже если цена откровенно завышена. Обычный торг от нормальной рыночной цены - в пределах 5%. Это не значит, что Вам дадут 5%. Это значит, что Вам не дадут больше 5%. А могут не дать совсем. Ищите другую квартиру или увеличивайте бюджет. Если цена завышена, то ждите, пока продавец одумается, но не факт, что это произойдёт быстро и что это вообще произойдёт.
Кого интересуют прогнозы цен, то в блогах риэлторов есть 2 прогноза на 2020 год. Не забудьте, что данные прогнозы являются частным мнением. И даже если это мнение специалистов с большим опытом работы, то вся ответственность за принятие решений на основании этих прогнозов остаётся полностью на Вас.

ID: 1729875323 января 2020, 20:16

"...или увеличивайте бюджет." Как то все не получается (((. Проиндексировали доходы, но и стоимость жизни как то проиндексировалась. Как говорится на нет и суда нет. Значит будем подождать)))

Дмитрий22 января 2020, 17:25

Ставки падают, ипотека доступнее, малые застройщики банкротятся и закрываются, логично, что цены и дальше будут расти. Вдобавок активизировался переезд людей из глубинки в крупные города с численностью населения более 200 тысяч, и отовсюду - в города миллионники. Новая волна переездов пошла, люди беднеют и едут за деньгами, но при этом сами везут деньги из провинции в районные, столичные и областные центры. Такой вот интересный парадокс. На своём опыте вижу, что за минувший год жилая недвига подорожала в СПб, ЕКб, Челябинске, Магнитогорске на 11% и выше. Москва особая статья, но общая тенденция и её затронет, может не сильно, но цены если и не вырастут, то точнее выровняются и не станет существенных скидок ни на первичке ни на вторичке, этому уже есть первые свидетельства, ситуация будет развиваться. Сейчас скидосы застройщики пока ещё дают, особенно в СПб это заметно и этим нужно пользоваться, пока дают. Ну и удивило, что даже коммерческую недвигу снова начали покупать, начиная с самой дешевой, возобновился спрос с прошлого года, видимо больше некуда вкладывать, а денег у рынка много.

Ответить
Алексей25 января 2020, 11:51

Девелоперы начинают искать альтернативные пути эскроу-счетам? Я их понимаю. Но как же тогда быть с защитой прав дольщиков? Опять грабли? Поправьте, если я ошибаюсь?

Ответить
Дмитрий25 января 2020, 15:25

Да ничего они не начинают искать, мелкие уходят с рынка и всё, крупные поднимают цены.

Эра покупателей новостроек уходит??? Не смешите ))) Некоторое снижение спроса присутствует, это да, но в целом картина продаж стабильная. Мегаполисы продолжают расширяться. Много приезжают, и будут приезжать из регионов. Люди продолжают делать людей, соответственно увеличивается количество семей, В пещеры люди уже не вернутся. Повышение цен произошло однозначно, но в любом случае на котловане квартира дешевле, чем готовое в аналогичном жилье.

Ответить
Дмитрий30 января 2020, 15:23

Слушал по радио какого-то крупного западного эксперта по управлению недвижкой, он сказал что как минимум полуторакратный запас роста цен на недвигу больших российских городов. Так что ни о какой переоцененности и речи пока нет! Он сказал, что даже докризисного уровня цен не достигли! При этом свободных денег очень много и этот потенциал на низких ставках будет реализован. Я просто сейчас смотрю, цены растут, и кое-где взрывными темпами, значит уже сейчас кто-то втихаря покупает, пока остальные репу чешут и рассказывают, что недвига дорогая.

Дмитрий. собственно вы подтвердили мое мнение, спасибо за поддержку!

Дмитрий30 января 2020, 22:29

И вам спасибо за комментарий. Я, конечно, не так хорошо разбираюсь как вы, но весь прошлый год вникал очень внимательно и абсолютно с вашим мнением согласен, поэтому и отреагировал.

СОЮЗ

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
31 января 2020, 9:55

Н-да...Вот начитаются у нас в Самаре таких прогнозов, что цена поднимается, продавцы и начинается...Выставляют свои "запорожцы" по цене "мерседеса" и сдвинуть их практически невозможно. А то что разговор идет о новостройках - им по барабану). Для них все едино. Ведь "все поднимается")). И висят квартиры по году, а то и больше. "А мы не торопимся. Ведь эксперты сказали, что цена растет"..
Это я к чему. Просьба экспертов конкретизировать все таки ГДЕ рост цен, а что падает. И понимать, что Москва, СПБ все таки не вся Россия.
А что касается роста на первичку - вон у нас полгорода в пустых новостройках, у народа совсем не осталось денег покупать. Уже и рассрочки и ипотеки не помогают.
Конечно рынок не стоит. Кто хочет продать - продает. Если цену ствит адекватную. И не знаю как в Москве, но у нас "голосует" рублем покупатель. И нет ни каких предпосылок на то, что сменится он на рынок "продаца".

Ответить
ID: 1893205531 января 2020, 15:41

Московский рынок - это тоже очень растяжимое понятие, нет единых трендов. Да, ликвид в эконом-сегменте потихоньку растет, но только если изначально оценен адекватно, что достаточно редко.

Дмитрий31 января 2020, 21:22

Ну так если выставляют дороже чем вы, это вам выгодно, ставьте ту цену, которая кажется справедливой, и если она ниже, просто у вас первого купят. Не пойму вашего недовольства. А цены реально подрастают уже, период низких цен заканчивается. Низкие ставки уже делают своё дело, сейчас ещё ипотечный процент ниже пойдёт. И не надо про народ, что он без денег, у народа триллионы на счетах лежат это официальная статистика от банков. Вон на фондовый рынок уже деньги валят со всех ног. Но там риски на два порядка выше, чем в бетон вложить. Многие пользуются возможностью, чтобы просто расшириться, улучшить условия проживания. А кто-то и инвестиционную недвигу берёт. Чую, 2020 может стать годом роста в недвиге. Просто такие люди как вы, привыкли к старым уровням цен, и не хотят увидеть, что денег всё больше, и их надо куда-то девать, а значит цены неизбежно должны расти ближайшие пару-тройку лет как минимум. Не позволяйте вашему пессимизму и позиции на рынке рассуждать за вас. Обычно ростом цен недовольны как раз те, кто покупает, а не продаёт. )

редакцияeditorial@cian.ru