недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Вторичная

«Мертвые души» в квартире. Что делать?

10 210
«Мертвые души» в квартире. Что делать?
Рассказываем, как быть, если вы купили квартиру с прописанными людьми

Законодательство не запрещает продавать или приобретать квартиру с прописанными в ней людьми. Хорошо, если продавец добросовестный и сам снимается с учета. Однако не всегда все проходит гладко. Как себя обезопасить и что делать, если в новой квартире есть прописанные люди?

нас обманули

«Когда мы с мужем покупали свою первую квартиру в Митино, не знали, что там кто-то прописан. Продавец сказал, что квартира «чистая», мы поверили ему на слово. Обман выяснился после того, как в квитанциях о коммунальных платежах была отражена сумма значительно больше, чем мы предполагали. Особенно учитывая то, что больше половины месяца муж находился в командировке, а я в этом время жила у своей мамы. То есть, квартира пустовала. Подняв домовую книгу, мы выяснили: некто был прописан по данному адресу больше 15 лет, однако никто из соседей ни разу его не видел. Личных вещей, иного имущества, свидетельствующего о том, что этот неизвестный человек имеет отношение к квартире, нет. О его местонахождении данные отсутствовали. Мы обратились в суд с просьбой о принудительном снятии с регистрационного учета. В доказательство предоставили показания соседей, участкового, инспектора полиции. Суд подтвердил законность наших требований». Александра П.

Обоснование иска должно содержать как минимум следующие аргументы. По общим правилам в соответствии со ст. 292 ГК РФ смена собственника жилого помещения ведет к прекращению старыми жильцами права пользования и проживания. Аналогичные права предусмотрены ст. 35 ЖК РФ, где говорится об обязанности прекратить пользоваться помещением бывшими хозяевами. В противном случае они будут выселены судом по иску нового собственника.

Николай Соколовэксперт в области права ЮК «Судебник»

Количество зарегистрированных может сильно увеличить коммунальные платежи. например, за вывоз мусора берут с человека.

Особо опасны

Однако не всех жильцов можно легко выписать по решению суда. Существует категория лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением даже после смены собственника. Таких выписать можно только в исключительных случаях. К ним относятся:

• Несовершеннолетние;

• прописанные до приватизации и отказавшиеся от нее в пользу других лиц;

• пользующиеся жильем по завещательному отказу (обязанность имущественного характера, возложенная завещателем на наследника в пользу какого-либо лица или нескольких);

• имеющие право пожизненного проживания по договору ренты.

С этой категорией лиц сложно что-то сделать. Например, чтобы выписать несовершеннолетнего, надо получить согласие органов опеки и попечительства. Кроме того, нужно знать, куда его выписывать.

Алексей Головченкоуправляющий партнер юридической компании «ЭНСО»

Если покупатель приобрел жилье с прописанными людьми из этого списка, ситуация часто оказывается безвыходной. И тогда единственным выходом будет вернуть квартиру продавцу. переданные денежные средства придется взыскивать через суд.

исключительный случай

«Проблема возникла, когда мы подписали договор о покупке квартиры и частично внесли деньги на депозит. Выяснилось наличие регистрации несовершеннолетнего внука продавца. Продавец разводит руками: «Не знал, мол, что не выписала его невестка». От приобретения жилья я решил не отказываться сразу, а попытаться выписать несовершеннолетнего. Продавец попросил свою бывшую невестку по-хорошему разрешить проблему. Но та отказалась. Сослалась на то, что жилье, где она сейчас проживает с ребенком, в ипотеке. Вдруг однажды она не сможет погасить кредит, что же ей делать тогда? Пришлось идти в суд. Суд поддержал мои требования. В чем секрет? Сын продавца, он же отец ребенка, проживал по другому адресу и в данной квартире зарегистрирован не был. Мать ребенка, бывшая невестка продавца, также проживала по другому адресу, как мы уже говорили. Регистрация же несовершеннолетнего имела чисто формальный характер. Суд отметил, что к членам семьи продавца относятся дети, родители, супруга. Все остальные, в том числе и внуки, могут быть признаны членами семьи, если они проживают на правах таковых и являются иждивенцами собственника». Алексей М.

Как себя обезопасить?

Чтобы избежать неприятностей при покупке квартиры, нужно проверить всю информацию об объекте и как минимум запросить выписку из реестра недвижимого имущества о правообладателях и обременениях, а также выписку из домовой книги, в которой будут указаны все прописанные лица. Выписка действует в течение 30 дней.

Внимательно изучите выписку и при необходимости требуйте расширенную версию с полными данными о жильцах, которые могли быть временно выписаны из квартиры (по месту отбывания наказания, из-за недееспособности). В любом непонятном случае пользуйтесь своим правом на свободу заключения договора, прописывайте подробно, кто и в какой срок должен сняться с регистрации. За нарушение этой обязанности предусматривайте штрафы.

Выписать человека без его согласия может только суд. Нужно обратиться с иском к продавцу и членам его семьи о признании утратившим право пользования жилым помещением. Почему не о снятии с учета? Все просто: основания для регистрации прекращаются одновременно с проживанием в данной квартире. Для этого надо будет доказать, что у прописанного человека есть иное жилье и он не проживает по месту регистрации уже достаточно долго. Или что он использовал жилье не по назначению, не платит коммунальные платежи и пр.

Алексей Головченкоуправляющий партнер юридической компании «ЭНСО»

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru