недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Вторичная

Что спросить об объекте перед выездом на просмотр?

57 983 24
Что спросить об объекте перед выездом на просмотр?
В большинстве случаев опубликованные в интернете объявления умалчивают о чем-то важном. Эксперты рынка помогли Циан.Журналу составить список вопросов, которые необходимо задать собственнику, прежде чем выезжать на просмотр.

Приведенные ниже рекомендации — это очень поверхностный список вопросов, ответы на которые не дают гарантий, что с квартирой действительно всё хорошо. Впрочем, первичный кастинг полученная информация пройти поможет.

А был ли объект?

Начинать стоит с проверки «искренности намерений». В Циан мощная служба модерации, которая ежедневно "просеивает" сотни объявлений на предмет их актуальности.  И в Москве и Петербурге доля фейковых объявлений низка, но, как признался в интервью «Коммерсанту» гендиректор Циан Максим Мельников, «если говорить о других городах, например о Сочи, то этот рынок славится тем, что при просмотре сложно не попасть на фейковые объявления». Таким образом, поясняет Максим Мельников, недобросовестные агенты пытаются завлечь клиентов на тяжело продающиеся или сдающиеся объекты.

Обычно звонки по фейковым объявлениям заканчиваются страдальческим предложением посмотреть другой «очень похожий вариант». Таким образом, необходимо в первую очередь выяснить точный адрес квартиры и узнать, тот ли это объект, что вы присмотрели в базе объявлений.

Прощайтесь сразу, если на том конце провода вам пообещают «подобрать кое-что получше», попросят оплатить задаток перед просмотром (обычно это около 10 тыс. рублей) или будут юлить с указанной в объявлении ценой. Все это свидетельствует о том, что квартиры, которую вы присмотрели и уже почти полюбили, вообще не существует.

Если вам попалось такое фейковое объявление и недобросовестный продавец, надо обязательно пожаловаться в службу модерации Циан. На каждом объявлении внизу справа есть кнопочка "Пожаловаться".

Не доверяешь — проверяй!

Риэлтор Камилла Озерова из агентства «Алмаз-Юг» объясняет, что, как правило, покупатель начинает искать себе будущий объект самостоятельно по двум причинам: из экономии или из-за недоверия к своему агенту при работе со столь важным вопросом, как выбор идеального жилья.

Начинать телефонные переговоры эксперт рекомендует с вопроса о наличии у продавца своего агента. Это необходимо для понимания, кто будет вести переговоры, грамотно составлять сопутствующие документы и склеивать сделку с каждой стороны (желательно, чтобы у покупателя к моменту выбранных им объектов агент тоже все-таки появился). В случае с альтернативной сделкой без грамотного специалиста будет непросто разобраться, уверена собеседница Циан.Журнала.

С ней согласен и эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Илья Паршиков, который напоминает, что при звонке по объявлению следует узнать о стоимости вознаграждения риэлтора, включена ли она в цену, а если нет, то во сколько обойдутся его услуги и кто будет их оплачивать.

Не забудьте узнать у продавца, какая сумма будет указана в договоре купли-продажи. Опыт Озеровой говорит, что некоторые продавцы хотят указать неполную сумму, но не все покупатели готовы на такой риск — значит, есть шанс потратить время впустую.

Важным моментом эксперт считает согласие всех собственников на сделку. Выяснить это можно также по телефону еще перед просмотром.

«А еще уточните, продается ли объект с мебелью и что в квартире вообще останется после передачи ключей. Случается, что бывшие собственники отбивают плитку в ванной и снимают проводку. Ответ на этот вопрос позволит оценить адекватность установленной продавцами цены — правда, для этого важно довольно хорошо ориентироваться на рынке и в ценообразовании», — продолжает риэлтор.

Кроме того, надо узнать, есть ли перепланировки и узаконены ли они, говорит Илья Паршиков: «Если планируется использовать ипотеку при покупке, согласовать объединение кухни с комнатой либо объединение санузла будет проблематично, хотя это зависит от банка — некоторые смотрят очень лояльно и одобряют такие перепланировки».

Если же собственники как-то затронули или снесли несущие конструкции, согласовать это нереально. Дело в том, что критичные перепланировки, такие как перенос «мокрой» зоны, дома с деревянными перекрытиями или снос несущих конструкций, напрямую влияют на объект недвижимости, потому что означают для него определенные риски. Пока клиент платит ипотеку, банк предпочитает иметь в залоге ликвидный актив, который в случае чего удастся реализовать.

У меня к тебе три вопроса…

Риэлтор Валентина Чалова говорит, что в профессиональной среде есть три вопроса, которые необходимо задать по объявлению перед встречей:

  1. документы основания права собственности;
  2. кто является собственником;
  3. как скоро продавец готов выйти на сделку (будет ли она альтернативной или свободной).

Если документ основания — договор купли-продажи, надо узнать срок владения: если он менее года, придется быть вдвойне внимательным. Если это наследство, то выясните, по завещанию ли оно оформлено или по закону, а также от кого к кому.

Если речь идет о приватизированной квартире, узнайте, сколько в ней зарегистрировано людей, сколько собственников и сохранилось ли вообще заявление о подаче на приватизацию: есть ли за кем-то право пользования и были ли те, кто от этого права отказался.

Если собственник один, то спросите, сколько ему лет: если он возрастной, надо будет внимательно изучить медицинскую карту. Спросите также, сам ли собственник будет подписывать договор или сделка будет происходить по доверенности.

Если в семье двое и более детей, надо узнать, использовался ли материнский капитал (это вполне вероятно, если квартира была куплена не более пяти лет назад) и нет ли среди этих детей собственников.

Если собственники — дети, надо выяснить, есть ли документ из службы опеки о том, что права несовершеннолетних при сделке не нарушаются. Можно узнать, подобрана ли альтернатива или деньги с продажи поступят на счета этих детей. Если опека не пройдена, а альтернатива не найдена, сделка затянется.

Когда-то что-то выплатили?

Если вы присмотрели квартиру, которая когда-то приобреталась через жилищно-строительный кооператив, стоит поинтересоваться справкой о выплаченном пае, продолжает Валентина Чалова.

Если квартира приобретается в ипотеку, и при этом продавец продает квартиру, купленную в ипотеку, за которую кредит еще не выплачен (что часто встречается в новостройках), то лучше выяснить, что за банк давал этот кредит и позволяет ли договор с этим банком продать квартиру, сколько будет стоить переуступка прав и есть ли обязательство полностью гасить ипотеку перед продажей (в итоге может выясниться, что сделка окажется крайне невыгодной).

Риэлтор Анна Ремизова добавляет, что также необходимо выяснить все детали по схеме сделки. «Например, если у покупателя оформлена ипотека в одном банке, а у продавца — в другом, без риэлторов сделка практически исключена. Многое будет зависеть от условий банков, и не факт, что сделка вообще окажется возможной: тогда ради чего ехать?»

Резюмировать список мы попросили эксперта по безопасности сделок с недвижимостью Сергея Вишнякова.

«Чек-листы, естественно, должны быть, но ответы на вопросы нужно правильно интерпретировать: ведь любой ответ важно рассматривать в совокупности с остальными. Если действовать иначе, на рынке появится множество людей, которые будут звонить по объявлениям и отказываться от просмотра в самых простых случаях».

Комментарии 24
Ирис19 марта 2020, 7:53

Очень часто в объявлении продавцы искажают метраж квартиры, завышают этаж (для 1го, 2го и 3го этажей), этажность, занижают последний этаж. Не указывают отсутствие лифта, наличие газовой колонки. Но больше всего меня, если честно, напрягает отсутствие информации о том, куда выходят окна; этим грешит большинство объявлений. Продавцы не только не указывают стороны света, но и скрывают, что окна выходят на козырек подъезда, магазина, на наружные блоки вентсистем, на парковку Сейчас стала актуальна проблема баров и хостелов в жилых домах, которые создают иногда невыносимые условия для жильцов.

Ответить
ID: 2683661420 марта 2020, 7:50

Полезная статья, спасибо!

Ответить
ID: 4747476521 марта 2020, 19:35

Очень часто риэлторы грубо хамят и разговаривают с покупателем в уничижительной форме. Это связано с тем, что в сделке будут присутствовать невыгодные для вас условия. Такой психологический прием используется, чтобы изначально подавить покупателя, чтобы он пошел , в последствии, на невыгодные для себя условия. Еще нужно уточнять причину продажи, а также историю квартиры. В условиях коронавируса, всяческие "делишки" риэлторов могут оказаться просто преступными.

Ответить
Igor22 марта 2020, 9:31

Покупателю приходить на просмотр со своим риэлтором,который будет хамить в ответ на хамство.

Ответить
ID: 4960713823 марта 2020, 15:38

если агент хамит, надо прекращать работать с этим агентством

Ответить
Низамова Ирина28 сентября 2020, 20:46

И посылать куда подальше!

Екатерина Конюхова23 марта 2020, 16:48

"Если собственник один, то спросите, сколько ему лет: если он возрастной, надо будет внимательно изучить медицинскую карту. "- прям улыбнуло) … Каким образом вы будете изучать медицинскую карту и кто вам ее даст? И что она вам даст? Вы медик?

Ответить
ID: 5504170621 июля 2020, 10:39

Справку о дее способности.

ID: 4763902031 июля 2020, 14:13

Для сделки у меня требовали две справки: ПНД и НД

Наталья Коковихина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
31 июля 2020, 16:19

Справки ПНД и НД не требуются для перехода права собственности и вы имели полное право их не предоставлять покупателю. Где и как он будет их заказывать - не ваша задача. Это его страхи, его риски и как он будет их минимизировать- не ваша задача, а задача риелтора покупателя. Проверка собственника и его объекта недвижимости- платная услуга, и не дешевая, но ваш покупатель "выехал" за счет вас.

ID: 5844720315 сентября 2020, 20:07

Спасибо Олаа? Как

ID: 4799255526 марта 2020, 11:09

А что делать в ситуации когда понравилась квартира по фото, но агент по телефону откровенно хамит, на вопросы огрызается, не даёт смотреть квартиру, а выхода на самих продавцов нет?!

Ответить
Евро-недвижимость15 апреля 2020, 18:02

Ищите другой вариант

Илья15 апреля 2020, 20:59

Случай из практики. Начал переговоры с агентом, предложил цену дешевле, чем в объявлении, чтобы начать диалог о цене. При этом состоялся вполне нормальный разговор после просмотра. Попросил донести информацию до собственника. Ничего не предвещало беды. Ждал несколько дней ответа. Решил набрать сам. Абонент недоступен. Думаю, бывает всякое. Прошла неделя. Звоню, тоже самое. Позвонил с другого номера, и что вы думаете: с другого номера он доступен, то есть он просто меня поставил в черный список из-за своих соображений. Вот и доверяй агентам.

Ответить
ID: 1414106022 мая 2020, 12:45

Особый случай, когда продавец уступил цену, через несколько дней отказалась от продажи, сославшись на залог из прошлого. И вновь выставила объявление о продаже во всех возможных агентствах. Неадекватных людей пруд пруди. Или что это могло быть?

Ответить
ID: 5504170621 июля 2020, 10:42

Боится прогодать. Или тренеруется.

Игорь Бартунь22 мая 2020, 19:31

Добрый вечер. Сколько людей - столько и мнений. Это рынок. Продавцы и Покупатели.
Никогда, ни один из Покупателей - не позвонит и не скажет, после просмотра квартиры: Большое спасибо, но мы её покупать не будем. Даже когда говорят, мы Вам перезвоним.
Просто спокойнее подходишь ко всему. Выработал свои нормы поведения и дистанции. А вообще то, как говорят, "хорошим" Продавцом надо родиться. Это в крови.

Ответить
ID: 5504170621 июля 2020, 10:51

Статья!
Помогает план и характеристика квартиры.
Сразу понятно и год постройки и из чего, проходные ли комнаты, что забывают указать, размер кухни и т. д.
Можно понять были ли переделки.

Ответить
Наталья Коковихина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
31 июля 2020, 16:07

Статья от марта этого года..даже не прочла ее полностью, только взгляд зацепился за ...смешной автор, пишет -"...как скоро продавец готов выйти на сделку (будет ли она альтернативной или свободной)..."- НИКАКОЙ связи между КАК СКОРО и ПРЯМАЯ или АЛЬТЕРНАТИВНАЯ - тут НЕТ. От слова ВООБЩЕ. КАК СКОРО-это насколько собраны документы собственником и/или по покупаемой квартире..Если все документы собрали и квартиру нашли- значит, СКОРО можно выйти на сделку... А ПРЯМАЯ или АЛЬТЕРНАТИВНАЯ- это вообще из другой оперы. ПРЯМАЯ продажа- это когда продавец продает свою квартиру и просто получает за нее деньги. А АЛЬТЕРНАТИВНАЯ-это когда продавец продает свою квартиру и одновременно покупает другую.
"...Если документ основания — договор купли-продажи, надо узнать срок владения: если он менее года, придется быть вдвойне внимательным. .."- при чем здесь ГОД владения? А если срок владения- ДВА или ТРИ, или даже ЧЕТЫРЕ года- в чем разница- автор понятия не имеет!..
Вот начитаются таких "специалистов", потом попадают на налоги или еще чего поинтересней...

Ответить
sdfgt_12521 сентября 2020, 20:23

Непонятная статья

Ответить
iuyml#221 сентября 2020, 20:24

А что не понятно?

МИЛМАН21 сентября 2020, 21:02

Пришли покупатели без сопровождения агентом, экономят.Аванс.Квартира с богатой историей в одной семье.Выложила весь "пакет - набор" документов перед покупателями - муж и жена ипотечники.Смотрели, пытались читать, о понимании сути речи даже не шло.Вижу краснеют-бледнеют, переживают, ничего не понимают.Спасибо, не надо, подумаем- это результат аванса.Вернулись потом с агентом, поняли, что не осилят сами.Еще хуже бывает,когда думают,что все знают - здесь вредят себе тем, что отказываются от покупки понравившегося объекта - находя и создавая проблему на пустом месте .Все хорошо в меру, в том числе и самостоятельность.

Ответить
ID: 4651516221 сентября 2020, 22:10

Спасибо, очень познавательно!

Ответить
Юрий1 октября 2020, 16:21

Довольно узкоспециализированная статья, касающееся только вопросов по квартире. Но в выборе квартиры задействовано слишком много аспектов, которые вначале можешь не учесть, но они всплывают потом, когда ты начинаешь углубляться в изучение вопроса покупки квартиры. Ведь вся сложность в том, что люди очень часто отказываются от покупки квартиры из-за простых мелочей.

Перед выбором квартиры вначале нужно изучить чистоту и экологию района, нахождение в нём опасных объектов, источников шума, а также почитать мнение людей, которые уже в нём живут. Именно с этих моментов нужно начинать выбор будущей квартиры. Дальше, если человек работает, а также есть дети, изучить доступность транспорта, детского сада или школы вблизи понравившегося объекта. Если всё устраивает, то перейти к изучению инфраструктуры вокруг дома. Из самого необходимого: продуктовые магазины, аптеки, промтовары, услуги, спорт и отдых.

Приезжая на сделку, внимательно изучить пеший или автомобильный маршрут, парковку (если нужно), облик дома (зависит от возраста самого дома), подъезд, ремонт дома снаружи и внутри (если не сделан, то заранее нужно узнать о планах по его ремонту), запах внутри подъезда (очень важный момент, который может поставить крест на всей сделке, даже если квартира отличная), лифтовое оборудование (если лифт старый, а этаж высокий, то возникает вопрос, как часто ломается лифт).

В квартире, всё внимательно осмотреть и задать вопросы. Вопросы могут быть разные, и даже не очень очевидные. Если по квартире и документам всё устраивает, то обязательно нужно спросить про соседей. Как долго живут, насколько шумные, не заливают ли квартиру (если не последний этаж), есть ли на этаже арендаторы (если знают об этом).
Далее, уже анализируя увиденное, многие отказываются от предложения только по одной из описанных причин, коих может быть множество.

Подобное, что я описал выше, можно сделать самостоятельно, но вопрос оформления квартиры все же лучше поручить агенту. Правда, агенту понадобится некоторое время, чтобы изучить объект. Поэтому многие пользуются изначально их услугами, дабы самим не заниматься подбором квартиры. Но все аспекты, которые важны для покупателя, нужно озвучивать, иначе агент будет ориентироваться на изначальные вводные от покупателя и подбирать квартиры по своему разумению.

Ответить
редакция[email protected]