недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Завышенная цена в ДКП - риски для продавца

Бурятия 1 515 35

Здравстсвуйте, уважаемые специалисты!

Продаю квартиру, которую получила в наследство по закону. Живу в другом городе, поэтому сложновато приходится. Звонил агент Покупателя из того города, где квартира находится. Покупатель использует ипотеку от Промсвязьбанк. Ему одобрили ипотеку. Покупатель смотрел квартиру, готов купить. Договор не нотариальный. Мне наличными 200 тыс, остальное перечисляет банк на расчетный счет. Нал в день сделки отдает мне Покупатель, потом ждать, как сказал агент Покупателя, дней 9, пока деньги поступят на счет, или улетать сразу после сделки, а дома уже ждать поступления денег.

Вопросы:

1) Агент просит выставить для банка завышенную на 170 тысяч рублей цену по договору. Мне банк переводит ипотечную сумму, а налом Покупатель отдает мне, якобы, не 200 ысяч, а 370 тысяч. Дает встречную расписку, типа, деньги в размере 170 тысяч я ему вернула за ремонт.


Каковы мои риски? Вдруг банк остановит сделку или сам Покупатель передумает покупать, но захочет получить эти 170 тысяч с меня?


2) У меня нет р/ счета в Промсвязьбанк. Нужно ли открыть его в моем городе перед вылетом на сделку? Или лучше в городе, где квартиру продаю, открыть? Или без разницы?


3) Надо ли ждать, пока ипотечные деньги поступят на мой р/счет или спокойно улетать домой на следующий день после сделки?


4) Куда деть 200 тысяч налом? Положить их на карту Промсвязьбанка (а если я не упею ее оформить?) У меня только карты Сбербанка есть. Но ведь по улице не пойдешь с такими деньгами до Сбербанка (в том городе вообще не ориентируюсь). И как передача денег должна происходить?


Спасибо огромное!




Советы 35
Наталья ЯкушинаЛучший совет10 июня 2019, 0:41

Добрый вечер, ID: 13301892!
1) Завышенная цена в дкп нередко используется в аферных схемах. Надо очень внимательно подходить к подписываемым документам, нюансов много: что, кто, кому и в какой момент передает, и, если Вы продаете квартиру самостоятельно, крайне нежелательно связываться с "завышайками" вообще. Непонятно, зачем при завышенных 170, еще 200 наличными? Если рисковать, так лучше 170, а не 370.
2) Разницы нет, счет можете открыть непосредственно в банке перед открытием аккредитива.
3) Необходимо дождаться поступления денег на Ваш р/счет (после раскрытия аккредитива перевод осуществляется, как правило, в течение суток), и только после этого (и никак не ранее!) передавать квартиру покупателю по акту приема-передачи.
4) Наличные в Вашем случае лучше не брать вообще, зачем? Желательно, чтобы сумма аккредитива соответствовала сумме дкп.
Все подробности по аккредитивной форме взаиморасчетов при сделках купли-продажи Вам имеет смысл уточнить в питерском отделении Промсвязьбанка - правила для всех отделений одинаковы.
Прежде чем вылетать на сделку, попросите у Покупателя контакты его менеджера в Промсвязьбанке, который готовит сделку, свяжитесь с ним, убедитесь, что Покупатель действительно является заемщиком и Ваша квартира одобрена банком в качестве объекта кредитования. Также заранее Вам необходимо ознакомиться с текстом проекта дкп.

ID: 1330189210 июня 2019, 14:43

Огромное спасибо за столь детальный ответ, Наталья!
"Непонятно, зачем при завышенных 170, еще 200 наличными? Если рисковать, так лучше 170, а не 370." -- Так по их схеме и получается, что я рискую 170 тысячами. Они мне дают 200 тыс, а я расписку даю, что получила 370 тысяч налом. Покупатель дает встречную расписку, что получил 170 тысяч на ремонт (или что там еще).
Я не понимаю, зачем им нужно получить от банка больше денег на 170 тысяч? Агент покупателя говорит, что надо в квартире ремонт делать, и им придется получать кредит. Но я не понимаю, все равно смысла желания получить от банка одобрение на бОльшую сумму. Ведь, как я понимаю, денег живьем они от банка не получают, ведь деньги уходят мне, а не покупателю. Или я неправильно представляю себе этот процесс?

Наталья Якушина11 июня 2019, 0:28

"...не понимаю, зачем им нужно получить от банка больше денег на 170 тысяч?" Если коротко, покупатель обманывает банк и хочет получить ипотеку, не имея первоначального взноса.
Зачем Вам в императивном порядке навязывают 200 налом, совершенно непонятно.
И еще неясен момент: для одобрения квартиры как объекта кредитования необходимо предоставить в банк комплект документов. А скажите, неужто Вы по эл.почте отправили агенту покупателя копии своего паспорта, правоустанавливающих? А Выписку из домовой книги кто брал?

ID: 1330189212 июня 2019, 15:27

Спасибо огромное за Вашу помощь, Наталья! Что касается 200 налом. Думала, думала, наконец, поняла. Банк требует, чтобы Покупатель внес превоначальный взнос (15 % от стоимости квартиры из собственных средств, это 370. Остальную сумму 85 % банк кладет на аккредитив, т.е. эти средства упадут на мой расчетный счет только после перехода права собственности Покупателю (это 2100 тыс). Покупатель же должен мне 200, а не 370 тыс. Поэтому и идет расчет налом, я получаю 200, а расписку даю на 370, Покупатель встречную -- что получил от меня 170 т. Агент говорит, что у Покупателя деньги есть на первоначальный взнос, но поскольку квартира требует ремонта (там и пол старый деревянный, все сгнило, в санузле течет, окна старые, даже побелки на кухне уже не видно), Покупателю пришлось бы влезть в кредит, а это тяжело, тянуть и ипотеку, и кредит. Отсюда и завышение идет.

Насчет комплекта документов для банка. Банк лишь сумму пока одобрил, а не мою квартиру. Агент работает с этим банком, уверен, что квартиру эту одобрят без проблем. Выписку из домовой никто пока не брал. Да, агент Покупателя сначала просил прислать копии паспорта и правоустанавливающих по электронке. Мне стало как-то не по себе.

Зашел разговор об правоустанавливающих документах,-- оказалось, что агент знает моего нотариуса (который вел наследственное дело, оформлял эти документы в том городе), сказал, что сходит к ней, уточнить, не попадаю ли я под налог с продажи. Перезвонил, сказал, что мой нотариус удивилась, сказала, мол, зачем мне лететь туда, почему не оформить доверенность на него (агента Покупателя).
Насчет паспорта и правоустанавливающих, Агент предложил мне действовать так: пойти в этот банк в моем городе, агент попросит человека, с кем работает по ипотеке, чтобы со мной там встретились, сняли копии всех документов и отправили в отеделение банка в городе продажи квартиры. Если доверенность оформлю на него, то он быстро все сделает, включая выписку из домовой, с лицевого счета и справку об отсутствии задолженности.

Я перезвонила нотариусу, та подтвердила, что знает хорошо этого агента, что это надежный и честный риэлтор, работает с этим банком по ипотеке, что она его рекомендует, что никакого риска нет, только надо в доверенности написать такую фразу: "без права получения денег. Совершать все действия и формальности по перечислению денежных средств от продажи объекта с использованием правил безопасных расчетов." Посоветовала сходить в этот банк в своем городе, открыть счет для безопасных расчетов, а доверенность и документы отправить ей через своего нотариуса по электронной почте с электронной подписью, чтобы документы считались равнозначными оригиналу.

Созвонились с агентом, узнав про фразу "без права получания денег и т.д., сказал, что надо думать, как быть. Если мне перечислят всю суммму (на 170 тысяч больше), то где гарантия, что я верну 170 тысяч? На этом мы и застряли пока.

Наталья, посоветуйте, пожалуйста, что делать в этой ситуации.

ID: 1330189212 июня 2019, 18:54

И еще такой вопрос: может ли возникнуть такая ситуация, что сделка прошла, Покупатель получил квартиру, я -- деньги, а спустя какое-то время Покупатель, взявший ипотеку, решил отказаться от сделки/ ипотеки? Каковы риски Продавца? Агент Покупателя говорит, что после завершения сделки никто, ни банк, ни Покупатель, не смогут ко мне обратиться: мол, возвращай деньги, а мы тебе квартиру. Агент Покупателя говорит, что после сделки Банк и Покупатель могут лишь друг к другу претензии предъявлять, но не ко мне. Так ли это?
А может такое быть, что Покупатель обратится в Банк, откажется от ипотеки на каком-то законном основаниии (есть такие основания?), а Банк обратится ко мне, мол, сделка расторжена: возращайте деньги?

Наталья Якушина14 июня 2019, 2:42

Доброй ночи!
Первоначальный взнос при ипотеке, ну, никоим образом не связан с размером аванса продавцу. Никто его продавцу наличными передавать не обязан, и не принято это. Банку вообще все равно: передан аванс продавцу или нет. Тем более банк не может «требовать» передачи аванса. Если аванс передан, это отражается в дкп. В Мск размер аванса продавцу составляет 25-30 т.р., 50.т.р. максимум.
Первоначальный взнос – это гарантия платежеспособности продавца перед банком.
Первоначальный взнос покупатель в день сделки вносит на свой р/счет в банке, далее покупатель подписывает с банком Кредитный договор, банк выделяет кредитные средства, которые вместе с первоначальным взносом составят цену квартиры. Вся сумма первонач.взнос+кредитные (если был аванс, то за вычетом авансового платежа, уже полученного продавцом) зачисляется на аккредитивный счет.
Поэтому настойчивое предложение всучить вам 200 вызывает у меня лично подозрение. Кстати, в какой момент предложена передача денег??? Как это будет происходить?
Из Вашего текста ясно, что Вы правильно понимаете риск передачи копий ваших документов в чужие руки. Риск очевиден – попасть в руки мошенников и потерять квартиру. И потом долго летать судиться. Доверенность на агента Продавца (?!) да еще с полномочиями «совершать все действия и формальности по перечислению денежных средств от продажи объекта» – верх неосмотрительности. Нотариус отжигает. Без комментариев.
Для подготовки к сделке Вам необходимо иметь СВОЕГО представителя в городе, где квартира. Но только для ПОДГОТОВКИ. Взаиморасчеты (открытие аккредитива, раскрытие аккредитива, акт приема-передачи) и дкп подписывать лично. Здесь на сайте же есть тамошние агенты, позвоните, пообщайтесь, сделайте выбор, лучше в пользу агентства недвижимости, а не частников.
Просто так «отказаться от сделки» по своему хотению сторона сделки не может. Для расторжения договора или признания его недействительным в судебном порядке нужны веские основания. Покупатель не может «отказаться» от ипотеки, нет пути как только погасить кредит банку. Банк не может к Вам обратиться, т.к. Вы не имели никаких договорных отношений с банком, от слова «совсем никаких». Деньги по дкп Вам платит не банк, а покупатель.
P.S. Я Вам очень советую, написать Заявление в Росреестр (через МФЦ) о невозможности проводить регистрационные действия с квартирой БЕЗ ВАШЕГО ЛИЧНОГО УЧАСТИЯ.

ID: 1330189214 июня 2019, 10:21

Спасибо огромное, Наталья!
Будьте добры, ответьте, пожалуйста, еще на 2 вопроса. Я утром сюда написала, когда ситуация изменилась.

Ирина Буганова9 июня 2019, 20:53

Здравствуйте. Вам имеет смысл обратиться к человеку в том городе, где находится квартира, который поможет Вам разобраться в ситуации, с учётом местных особенностей. Лучше, если это будет специалист, который разбирается в вопросах недвижимости.
Любое искажение информации и отход от правды не является правильным решением. Риски Вы понимаете правильно. Если не прошло 3 года с момента смерти наследодателя, то с этих лишних 170000, которых Вы не получите, Вам придётся уплатить 13% вполне реальных денег в качестве налогов.
С Уважением
Александр

ID: 133018929 июня 2019, 21:39

Наследодатель умер в 2014 году.
Обратиться не к кому. У меня там нет никого.

ID: 133018929 июня 2019, 21:40

А лететь через всю страну.

ID: 133018929 июня 2019, 21:41

Прошу помочь тех, кто работал с Промсвязьбанк, продажа по ипотеке. Квартира в наследстве находится в Улан-Удэ. Я из Санкт-Петербурга. И лететь надо через неделю.

Ирина Буганова9 июня 2019, 21:55

Рекомендую найти самое крупное агентство в городе, которое давно работает, и обратиться туда.
С Уважением
Александр

Обратитесь в Санкт-Петербурге к риелтору за консультацией.

ID: 133018929 июня 2019, 22:38

Не к кому обращаться там. Там конкуренция большая и никто ничто тебе не говорит, если только они не станут твоим агентом.
А в моем городе говорят обращаться в тот город.
Поэтому сюда и обратилась, что больше некуда. А надо срочно вылетать.

Ирина Буганова9 июня 2019, 23:06

Мне кажется вполне логичным то, что специалист, который будет заниматься решением Вашего вопроса, будет Вашим агентом. Вряд ли Вы сами согласились бы работать бесплатно.
С уважением
Александр

ID: 133018929 июня 2019, 23:39

Так агент-то не мой, а покупателя. Где мне щас искать агента для себя, если на сделку уже вылетать надо через неделю?

ID: 133018929 июня 2019, 23:41

Причем тут бесплатно? Этот сайт платный что ли? Зачем тогда делать форум "Задай вопрос риэлтору", если никто не отвечает? Сколько мне заплатить, чтоб мне ответили здесь компетентные люди? Я без вопросов оплачу..

Ирина Буганова9 июня 2019, 23:50

Речь шла о том, чтобы Вы нашли агента себе там, где Вам нужно проводить сделку, который к Вашему приезду всё подготовит. По интернету сделку не проводят. Нужно видеть документы, общаться с банком, с покупателем. Неделя - достаточный срок для подготовки к сделке. По крайней мере, со стороны продавца свободной квартиры. Поторопитесь. Форум не решит Вашу ситуацию.
С Уважением
Александр

ID: 1330189210 июня 2019, 15:00

Спасибо! Где вот только находят, этих агентов. С одним агенством, что вышли на меня по моему объявлению, решили сотрудничать, но когда я начала задавать конкретные вопросы по процедуре сделки, она сказала, что ее работа подвести покупателя и продавца к сделке.
В Этажах просто сказали, что мы все сделаем, как надо, не беспокойтесь, можете даже на сделку не приезжать.

ID: 1330189210 июня 2019, 16:27

Странно, этот пост выделен, и никакие другие посты не появляются.

ID: 1330189210 июня 2019, 0:35

Я задала несколько вопросов и ни на один ответа не получила, кроме отсылки на деревню к дедушке (с). Не надо отвечать, если ответить нечего, кроме отсылки неизвестно куда. Вы что, респект себе делаете, набирая кол-вом ответов? Вы просто тратите свое и мое время. Нечего ответить -- не отвечайте.

Ирина Буганова10 июня 2019, 1:04

"А в моем городе говорят обращаться в тот город.
Поэтому сюда и обратилась, что больше некуда. А надо срочно вылетать."
Воистину железная логика и эталон упрямства!
Когда мне разные люди, никак не связанные между собой и не имеющие в деле никакого интереса, говорят одно и то же, то я сильно задумываюсь над тем. что возможно они правы... Покупатель себе агента нашёл. По всей видимости, это единственный агент в городе...
Я всё.

Аморе

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 июня 2019, 5:07

По вопросам: 1)типовая ситуация. если всё грамотно оформить, то ничего страшного. чтобы именно грамотно, то, как вариант, советуют выше, найдите по рекомендациям (не факт, что крупное агентство, кстати) в регионе, где будет сделка, риэлтора на сопровождение 2)уточняйте в банке (сходите в отделение в вашем городе сейчас) 3)тоже уточните в банке, скорее всего возможно перечисление на ваш счет без вашего присутствия/участия 4)передача 200 тысяч скорее всего будет происходить при подаче документов на регистрация в здании МФЦ/Росреестра (практика как и когда передаются деньги зависит от региона), обсудите с покупателем, возможно он переведет безналом с карты Сбера на карту Сбера. но, имхо, вопрос про 200 тыс. в кармане несколько странным выглядит.

ID: 1330189210 июня 2019, 14:54

Спасибо огромное за детальный ответ, Аморе!
1) "найдите по рекомендациям (не факт, что крупное агентство, кстати) в регионе, где будет сделка, риэлтора на сопровождение"
Так вот и не могу найти -- у меня там нет никого, кто мог бы порекомендовать риэлтора. Нашла самое крупное агенство Этажи, связалась с ними, потом узнала, что покупатели не любят это ан за огромные комиссионные. Никто не хочет с ними работать.
3) а когда тогда акт приема-передачи квартиры подписывать, если улечу, не дождавшись поступления денег на счет?
4) "обсудите с покупателем, возможно он переведет безналом с карты Сбера на карту Сбера. но, имхо, вопрос про 200 тыс. в кармане несколько странным выглядит." -- Агент Покупателя сразу сказал, что 200 налом и точка. А что вы имели в виду под "выглядит странным?"

Аморе

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 июня 2019, 1:52

про акт приема-передачи: в нашем регионе практика такая, что в договоре купли-продажи указывается, что он в том числе является актом приема-передачи, отдельно акт не подписывается.но это может зависеть от региона и банка. про "выглядит странным" - это мое имхо, что 200 тысяч в кармане, не несколько миллионов, как это часто бывает при сделках с недвижимостью, можно несколько кварталов и в кармане пронести.

ID: 1330189212 июня 2019, 15:34

Агент сказал, что у них акт приема-передачи сразу подписывают, при подписании дговора кп. Значит, это нормальная практика, спасибо, Аморе.

Надежда Гарнюк10 июня 2019, 12:48

Кто занимался продажей Вашей квартиры там?

ID: 1330189210 июня 2019, 15:22

Третий раз пишу ответ. Он появляется, а потом исчезает почему-то. Может, потому что написала название сайта, где разместила объявление? Попытаюсь еще раз без упоминания названия.

Никто. Подала объявление на всем известный сайт. Стали звонить и смотреть квартиру. Наконец позвонил агент Покупателя после просмотра и сказал, что готовы купить на условиях, которые я в начальном посте описала.

Надежда Гарнюк13 июня 2019, 14:19

Невозможно давать советы и комментировать, если Вы собираетесь совершенно незнакомому человеку дать доверенность на продажу с правом получения денег!!!!!!!!!!!!!!!

ID: 1330189213 июня 2019, 21:05

Здесь дело не в оценке действий восклицательными знаками, а в объяснении рисков Продавца..

ID: 1330189213 июня 2019, 23:26

А если доверенность сделать без права получения денег доверенным лицом? Тогда не будет рисков для Продавца?

ID: 1330189214 июня 2019, 9:27

Уважаемые специалисты, поясните, пожалуйста следующие вопросы, поскольку ситуация изменилась.
Покупатель ипотечный согласился использовать свои средства в полном объеме без всяких схем с завышением цены дкп. Расчеты через аккредитив.
Агент Покупателя дал телефон менеджера банка того города, где продается квартира. Дал контактное лицо в банке моего города, чтобы я туда сходила, открыла расчетный счет и принесла оригиналы правоустанавливающих документов и паспорт, они снимут копии, заверят, и передадут их в отделение банка города продаваемой квартиры.
Дальше я оформляю доверенность на Агента Покупателя на сбор документов, подготовку к сделке, продажу квартиры по ипотеке за такую-то сумму через такой-то банк "без права получения денег. Совершать все действия и формальности по перечислению денежных средств от продажи объекта с использованием правил безопасных расчетов." Указываю реквизиты счета, открытого в этом банке.

Вопросы:
1) Может ли доверенным лицом Продавца быть агент Покупателя? Законно ли это?
2) Теперь каковы мои риски как Продавца? Ведь по такой доверенности агент Покупателя деньгами не распоряжается, деньги идут все через банк на аккредитив.

Заранее спасибо за ваши рекомендации!

Наталья Якушина14 июня 2019, 12:23

1) Может. Законно. Вы вправе выдать доверенность на что угодно и кому угодно. Ваше неутомимое желание выдать таки доверенность не пойми кому выглядит как если бы Ваши интересы в суде как истца Вы доверили защищать адвокату обвиняемого, например.
2) Риски? Пилот во время полета запускает в кабину незнакомого пассажира и дает ему немного "порулить", а сам выходит - какие риски? На вокзале Вам предлагают "покараулить" Ваш чемодан - какие риски? И самое главное, мошенники никогда не похожи на мошенников, они всегда похожи на ооочень добропорядочных людей.
Как это не распоряжается, очень даже распоряжается. Во-первых,в дкп можно без Вашего участия понаподписывать какие угодно условия, что Вы уже получили миллион на руки до сделки , например. Во-вторых, Вы должны понять, что банк не проводит сделку и за нее не отвечает, банк лишь выдает кредит заемщику, банку Ваши интересы как продавца до лампочки и он не будет их никаким образом отслеживать. Деньги никуда не "идут" сами, банк производит перечисление средств с аккредитива ПО РАСПОРЯЖЕНИЮ ПОКУПАТЕЛЯ, на УСЛОВИЯХ, определенных письменно обоими СТОРОНАМИ сделки, в т.ч. Вашим доверенным лицом от Вашего имени, - вот, какие УСЛОВИЯ укажет покупатель при открытии аккредитива, ТЕ УСЛОВИЯ и исполнит банк. Теоретически при открытии аккредитива можно указать: другую сумму, другой (не Ваш) р/счет, малый срок аккредитива, и тогда по окончании банк деньги обратно покупателю; любые документы, необходимые для раскрытия; сделать намеренные или непреднамеренные ошибки в написании Ваших данных... фантазировать можно долго.

ID: 1330189214 июня 2019, 15:59

Спасибо огромное, Наталья!

ID: 1330189214 июня 2019, 17:42

Спасибо за ваши советы -- решила не продавать удаленно, а лететь туда.

"Теоретически при открытии аккредитива можно указать: другую сумму, другой (не Ваш) р/счет, малый срок аккредитива, и тогда по окончании банк деньги обратно покупателю; любые документы, необходимые для раскрытия; сделать намеренные или непреднамеренные ошибки в написании Ваших данных..."

1) А как определить оптимальный срок аккредитива?
2) Какие документы должны быть указаны для раскрытия аккредитива?
3) Кто мне нужен в качестве моего Представителя для подготовки к сделке? Агенство недвижимости или юрист? Эта услуга называется юридическое сопровождение сделки или по-другому как-то? Сколько стоит такая услуга в среднем?
4) До моего вылета в тот город -- что можно сделать по сбору документов в городе продажи квартиры без доверенности от меня? На данный момент у меня есть только правоустанавливающие документы и паспорт.
5) Безопасно ли будет, если я в моем городе в банке предоставлю оригиналы этих документов, они их заверят, вернут мне оригиналы и передадут в отделение банка города продажи, где ипотеку Покупатель берет? Агент Покупателя сказала, что в этом случае она еще до моего прилета начнет готовиться к одобрению банком квартиры.
6) Правда ли, что документы из БТИ, требующиеся банку, можно заказать и получить без моего присутствия?

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru