недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Какие действия по физическому выселению нанимателя за неуплату?

Санкт-Петербург 1 644 17

Добрый день!


Сдала квартиру паре по договору, в котором, по рекомендации риэлтера, прописали дату платежа и плюс три дня на различные обстоятельства, в течение которых люди должны либо оплатить проживание, либо придти к письменному соглашению с наймодателем по изменению сроков и формы оплаты, иначе договор считается расторгнутым по вине нанимателя.


Прошёл месяц, подошёл срок оплаты, при звонке накануне даты оплаты, жильцы сказали, что перезвонят на следующий день с уточнением, когда смогут рассчитаться. Не перезвонили, оплаты, естественно, нет. По договору, срок ожидания "обстоятельств" подходит к концу.


Ищу информацию по вопросу как реально выселить людей, т.к. сама снимаю в другом, более удобном для меня месте и сейчас стоит вопрос - либо, если мне платят жильцы, оставаться там жить, либо переселяться к себе домой.


Нашла только ссылки на часть 2 статьи 687 ГК, по которому получается, что в случае чего, я не могу не только выселить, но и подать в суд на жильцов, если они не оплатили два месяца (договор на 11).


И что делать? Получается риэлтор подставил - силой выселить людей не могу и не имею права, а со мной в съёмном жилье церемониться тоже вряд ли будут?


Спасибо за ответы...

Советы 17
Ирина Владимировна КораблеваЛучший совет11 июня 2019, 15:22

Пункт, на который Вы ссылаетесь гласит:
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
Имеется ввиду, что наниматель задержал оплату дважды за период краткосрочного найма.
Т.о. одна задержка у вас уже созрела. Сейчас истекают три дня, отведенные на соглашение об изменении условий оплаты. Ну так и сделайте это соглашение дополнительным соглашением к договору, зафиксируйте в нем, что за этот месяц оплата просрочена, установите оплату за этот месяц в другой день, взяв срок как можно короче. Если они не оплатят, то это и будет вторая просрочка.
Это если действовать через суд.
Но агент сделал Вам хороший договор, по которому по прошествии трех дней договор считается расторгнутым без суда. Так стороны договора решили при его подписании. В чем проблема ? Это же сродни расторжению договора по обоюдному согласию! И это вовсе не противоречит закону, т.к. любой договор может быть расторгнут по договоренности сторон досрочно. Единственное, чего там не хватает, это чтобы было написано, что в "одностороннем ВНЕСУДЕБНОМ порядке", но это можно отстоять, если у них будут претензии.
Через три дня просто перекрываете им доступ в квартиру (надеюсь, у Вас есть способ сделать это, не заходя в квартиру, а если нет, то надо его придумывать). Далее ставите их в известность, что в связи с расторжением договора в соответствии с таким-то его пунктом, Вы ограничили им доступ в квартиру и требуете освободить ее от их личного имущества до такого-то числа, что обязуетесь обеспечить им доступ в квартиру в Вашем присутствии для того, чтобы они забрали свое имущество. Добавьте там, что расторжение договора не освобождает их от оплаты найма за те дни, которые истекут до фактической передачи вам квартиры по акту приема-передачи.
Есть ли у Вас залог (депозит) от них? Если есть, то с него и высчитаете сумму за срок до передачи Вам квартиры.
Им судиться с Вами невыгодно - они проиграют и потеряют время и деньги.
В общем, во всем остальном надо читать Ваш договор и думать, как их можно наказать.

Есть еще вот это в законе: В соответствии с ч.2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. В том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих прав в СИЛУ ДОГОВОРА и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
А вообще, если уж Вы сдаете квартиру, то надо иметь СВОЙ продуманный договор, а не полагаться на агентов - у них все-таки задача найти Вам жильцов, агенты не юристы и максимум, что они могут - это предоставить шаблонный договор.

Ангелина Черешнова11 июня 2019, 16:03

Отлично, а как можно перекрыть доступ не заходя в квартиру?

Депозита пока нет - договаривались, что будут вносить с этого месяца.

Ангелина, два замка надо иметь на двери, а ключ нанимателям давать только от одного. Если такого у Вас не предусмотрено, то надо открывать, менять замок и все это со свидетелями и составлением акта. Либо придти со слесарем, когда они будут дома и поставить второй замок. Ну в общем, в эти подробности на форуме мне вдаваться не хочется.
кстати, вот невнесение депозита при вселении говорит о низкой платежеспособности - таким людям сдавать не нужно было.

не риэлтор11 июня 2019, 13:53

не совсем понятно, каким образом вас "подставил" риэлтор. по крайней мере, из вашего текста это не явствует совершенно.
выселять - есть два основных способа и третий неофициальный. если жильцы люди простые, то приходите с участковым (разумеется, поговорив с ним перед этим в правильном ключе, а не сугубо формально) и выселяете. если жильцы люди тертые и на конфликт идут сознательно, то только через суд. что, к сожалению, означает потерю в серьезном количестве нервов и времени, не говоря уже про деньги. но тут ничего не поделать.
третий способ - берете с собой в поддержку серьезно выглядящего мужчину (а лучше и не одного) и идете с людьми разговаривать на месте. в процессе разговора или после него меняете замки. но это все пройдет при условии того, что жильцы непрошаренные. если они люди знающие, то такой вариант может обернуться еще и проблемами с законом для вас самой. поэтому прибегать к нему следует крайне осмотрительно и осторожно.

Ангелина Черешнова11 июня 2019, 14:18

Подставил риэлтер тем, что помимо поиска жильцов, что на мой взгляд, даже второстепенно, его задача была помочь в правильном оформлении отношений с людьми (то есть по закону), а получается, что предложенный договор не действителен, так как содержит нормы, как выясняется, противоречащие закону, из-за чего у меня возникают сложности.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 июня 2019, 14:31

Ангелина, а что именно в тексте договора противоречит закону? Можете фрагмент текста, который противоречит закону выложить на чате?

Ангелина Черешнова11 июня 2019, 14:44

В данном случае:
"4.2.1 В случае невозможности оплатить X числа каждого месяца, Наниматель может осуществить ежемесячный платёж до Y числа месяца включительно.
4.2.2 В случае, если ежемесячный платёж не осуществлён до Y числа и между Нанимателем и Наймодателем не достигнуто согласия в письменной форме, то Договор считается расторгнутым по вине Нанимателя.
5.4 Наймодатель вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке без возмещения Нанимателю каких-либо убытков и расходов, вызванных таким расторжением, если задержка по выплате ежемесячных платежей в соответствии с п. 4.2 Договора составит более 3 (трёх) дней."

И тут, когда доходит до дела, всплывает, что это в противоречии со статьёй 687 ГК. Ведь, если в законе есть конкретные нормы (а они тут вполне конкретные), то граждане не могут договариваться о ином.

Добрый день! Действовать нужно в рамках вашего договора, ибо вы все взрослые люди и договор читали, с содержимым согласны, в чем собственноручно расписались. Срок ожидания "обстоятельств" де-факто не закончен. Ждите. А вот если уже на следующий день оплаты не поступает- договор расторгнут и никто никому ничего не должен. Каждый получает свое- Вы- свою квартиру, пустую от квартирантов, а квартиранты - волю вольную и огромный выбор других квартир.

Ангелина Черешнова11 июня 2019, 14:46

Вот и вопрос, как действовать (желательно в рамках морали и закона), если взрослые люди не захотят добровольно выселяться: риэлтер при подписании дал им возможность ознакомиться со всеми документами и специально оговорил этот пункт, с которым все согласились, как с логичным.

Если хотите от буквы до буквы по закону, тогда в суд!Если так щепетильно относитесь к закону - в суд не забудьте прихватить документы об оплате налогов от полученных доходов при сдаче в наем квартиры.

Ангелина Черешнова11 июня 2019, 16:13

Всё-таки хочется решать в рамках морали и закона, чтобы потом не было ко мне претензий.
Кстати, налоги оплачиваются, насколько понимаю, до 30 апреля следующего года, т.е. сейчас этого сделать при всем желании не могу.

Светлана Смогина11 июня 2019, 15:40

Если даже Договор содержит пункты, противоречащие закону, он является действительным. Просто по этим пунктам руководствуйтесь законом. На действительность договора это никак не влияет.

Надежда Гарнюк11 июня 2019, 16:11

Доступ ограничивается ключом от второго замка, которого нет у нанимателей, но всегда должен быть у наймодателя. Это на будущее.

Виталий Ревякин11 июня 2019, 17:11

Такие случаи на самом деле сплошь и рядом, когда речь идёт об альтернативной аренде: сдаём, чтобы снять. Как правило, человек ищет жильё получше, чем есть то, что у него, либо пытается чуть чуть подповыживать на разницу. Естественно, своё нужно сдать максимально дорого, а то "ну не могу же я свою однушку в Шушарах сдать меньше, чем за 20, а то мне не будет чем платить за квартиру в центре". И, конечно же, когда находится энтузиаст, готовый переплатить за сарай на выселках, у владельца той хижины напрочь отключается критическое мышление, и он не желает сам себе задавать вопросы типа "зачем он снимает у меня дороже, когда через дорогу есть дешевле и лучше?"; "почему он собрался жить на юге, ведь он работает на севере", "нет депозита?! а, ну ладно, за то есть переплата!" И в случае чего, можно спихнуть всю свою вину на агента, всё равно их не любят, а арендников так и подавно.
У всех подобных клинических случаев один симптом, - цена не в рынке. И так будет всегда, пока не произойдёт корреляции. В зависимости от % разница и будет происходить % износа жилого помещения в коммерческом найме.

Юрий Яцкевич12 июня 2019, 1:03

Очень схема напоминает игру с тремя месяцами по ГК, которую устраивал В.Х. несколько лет назад на прообразе данного форума и других площадках. Володя, залогинься!

Евгений Бондаренко

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
19 июня 2019, 13:57

Если оплата после дня Y не поступает - договор расторгнут. Находиться в квартире они больше не имеют права. Смело меняйте замок. Ну и как выше уже говорили - возвращайте вещи при свидетелях. И в следующий раз берите депозит сразу, это хоть в какой-то степени вас подстрахует.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru