недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Инвестиции в новостройки с разделением квартиры на студии

785 18 Блог специалиста 3
Инвестиции в новостройки с разделением квартиры на студии

Инвестиции в недвижимость всегда славились своей стабильностью. Приобретая недвижимость можно не только сберечь свои деньги от инфляции, но и хорошенько подзаработать. Способы заработка на недвижимости разнообразны: можно покупать квартиру в новостройке на стадии котлована и продавать по окончанию строительства, можно покупать недвижимость и сдавать в аренду, можно строить дома и многое многое другое.

Сегодня я предлагаю Вашему вниманию такой инвестиционный вариант, который позволит арендой заработать на одном квадратном метре в три раза больше! Речь будет идти о новостройке и последующей сдачей ее в аренду. Получить тройную отдачу от площади поможет деление квартиры на студии.

Почему наиболее удобным вариантом для деления является именно новостройка, а не вторичное жилье?

- У новостройки есть возможность выбора удобной планировки;

- Цены на такую недвижимость значительно ниже;

- Более привлекательные ипотечные программы и способы оплаты (рассрочки, обмен на другую недвижимость и пр.);

- Черновая отделка идеальна для старта инвесторского ремонта, а новые коммуникации дадут уверенность, что в ближайшее время не возникнет неприятных ситуаций;

- Новые дома быстрее растут в цене.

Рассмотрим на примере сколько стоит такой проект. Стоит учитывать, что размер вложений зависит от количества приобретаемых квадратных метров. В Тюмени под такой план был подобран объект стоимостью 7 500 тыс.руб. Площадь 164,44 кв.метра, цена за кв.м. 45 609 руб. Такой площади хватило для разделения на 7 студий примерно по 20 кв.метров. В расходы по реализации также необходимо включить сумму на ремонт - 880 тыс.руб. и мебель - 651 тыс.рублей. Таким образом, стоимость данного проекта, включая все прочие расходы составит 9 495 тыс.руб.

Срок окупаемости всего проекта: около 13 лет (при условии задействовании ипотечных и кредитных средств для реализации). Доход в год от 1 100 000 рублей.

Даже если квартира куплена полностью на ипотечные деньги. Доход с аренды семи студий превышает ежемесячные выплаты по кредиту, а все что сверху – идет в карман инвестору. Получается, что квартира покупается за счет банка, но долг банку фактически выплачивают арендаторы. Инвестор даже с нулевыми вложениями имеет дополнительный пассивный доход.

Когда ипотека будет выплачена чужими руками, инвестор сможет забрать себе полную сумму арендных платежей. К тому же к этому времени сама квартира вырастет в цене.

Ниже представлен пример планировки до и после разделения на студии.

По словам аналитиков, стоимость жилья в Тюмени находится под влиянием «северных коэффициентов». Высокая покупательская способность жителей Югры и Ямала «греет рынок», поэтому недвижимость в Тюмени ценится и всегда имеет спрос.

Еще одним примером может служить трехкомнатная квартира, которая при сдаче на длительный срок в месяц приносит 23 тыс.рублей. А при разделении квартиры на 3 студии в месяц доход составит 42 тыс.рублей.

Данный способ заработка на недвижимости, бесспорно, является перспективным и выгодным, но он имеет множество нюансов и тонкостей. Если Вы заинтересованы в пассивном доходе и капиталу в виде высоколиквидной недвижимости в кармане, обращайтесь, буду рад сотрудничеству!


Николай Порошин, специалист по доходной недвижимости в Тюмени.

Комментарии 18
Алексей26 февраля 2020, 8:32

А как вам удается узаконивать такие перепланировки?

Ответить
Николай Порошин26 февраля 2020, 9:51

Алексей, все законно. Есть свои тонкости, пишите в лс - обсудим.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-26 февраля 2020, 10:08

В Мурино такие умники разделили трешку на 4 студии, причем выкупали со второго этажа, над коммерсами. Самое смешное , что они пытались продавать эти студии, чтобы получить деньги на выкуп верхних этажей. Студии по 10-15 метров - класс. Предлагаю называть студии менее 20м. - шуваловками.

Ответить
Николай Порошин26 февраля 2020, 12:33

Данный проект разработан для сдачи студий в аренду, а не для перепродажи. Квадратура для аренды в Тюмени популярная.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-27 февраля 2020, 14:07

Тогда лучше в Питере искать подходящие квартиры в центре. А на кого рассчитаны эти клетушки в Тюмени? Кто является целевой группой? Тем более в новостройках. Переселенцы в основном получают ипотеку и льготы... Заманить на аренду высокоплачиваемых северян ?:) Ну-ну... Гастарбайтеры .... только если. И беженцы из бедных городов вроде Омска и деревень вокруг Тюмени, Тобольска и пр.

Николай Порошин28 февраля 2020, 7:48

В основном ЦА - студенты. Простой у студии если и бывает, то не более 2 дней, сразу находятся новые арендаторы. Популярный вариант у нас, спрос дикий

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-28 февраля 2020, 10:43

Скажем так не самая интересная целевая группа. Учебный год не совпадает с календарным. Отношение к имуществу нередко свинское, восстанавливать приходится. В Питере лучше, учебный год - студенты, летом - туристы. А насчет туристов в Тюмень я как то не особо... разве что Тобольск, Абалак.... Там по крайней мере хим комбинат строится.... можно попробовать найти нишу.
Да и Тюмень строится , конечно как бешеная.... Но и к нам в Питер тюменские застройщики дорожки прокладывают. Посмотрим...

Руслан Карелин26 февраля 2020, 11:01

Да Алексей пишите в лс и вам отвесят очередную порцию лапши на ваши раковины, ой, я это вслух сказал?)))

Ответить
Николай Порошин26 февраля 2020, 12:34

Данный вариант на 1 этаже расположен, все законно.

Руслан Карелин26 февраля 2020, 17:25

Ликвидность объекта снижается при такой стратегии, чтобы привести объект в первоначальное состояние потребуются средства из кармана собственника, о каком повышении стоймости идёт речь?
Давать прогнозы на овер тен иэрз лэйта неблагодарное занятие.

Марта Григ

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
26 февраля 2020, 11:15

Очередная ловушка для наших бесценных Буратинов)))))))

Ответить
Николай Порошин26 февраля 2020, 12:36

Популярный способ инвестирования, не встречали раньше подобных проектов?)

Надежда Гарнюк26 февраля 2020, 12:43

Про налоги вспомните, пожалуйста

Ответить
Николай Порошин26 февраля 2020, 14:04

В долгосрочную аренду сдаём. Можно оформить ИП и платить налог 6% со всей выручки.

Надежда Гарнюк27 февраля 2020, 12:03

Вот и отминусуйте из дохода для полноты и правдивости картины

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
29 февраля 2020, 14:14

6%+всносы в ПФ+ОМС(они в районе 35 тысяч в год)

елена смирнова26 февраля 2020, 13:13

Куда сливаете канализацию в студиях 3 и 4? Очень далеко от стояка, нужен насос, а это шум и риски.

Ответить
Наталья Якушина28 февраля 2020, 12:05

В эпоху перестройки вдували в уши, что хрущевки - жилье, недостойное человека. Дожили. До 10 метровых "камер": кухня с диваном и унитазом. Жили в Питере в подобном "мини-отеле": в фонде позапрошлого века хоть стены толстые (не все, правда), и то шум от насосов ужасный, причем круглосуточно, а засоры сливов в душе -беда постоянная, и потолки высоченные дают хоть какую-то кубатуру для дыхания. А эти клетушки в типовых сериях, несоответствующие никаким санитарно-гигиеническим нормам, непригодны для проживания - только для временного содержания, передержки.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru